Корпоративен сезон: Фондовете за земя изпъкват с добрите си резултати Фондовете за земеделска земя, които се търгуват на борсата, показват завиден ръст на финансовите си резултати. При тях криза почти не се усеща, причина за което стана почти непрекъснатият ръст в цената на земята, а заедно с това и арендата, тенденция, започнала през 2010 г. В същото време затрудненията на дружествата, инвестиращи в офиси и ваканционни имоти, се задълбочават, особено на тези, които залагаха на модела "построй и продай". Тези, които печелят от готови проекти и са си осигурили договори и наематели, успяват да се закрепят. Това показват публикуваните финансови резултати на специализираните в сектора инвестиционни фондове (АДСИЦ) за миналата година. "От дружествата в сектора безспорно най-добре се представя "Адванс терафонд", което е очаквано поради масираните продажби на земеделска земя, които компанията извършва вече две години. Печалбата от продажбите, базирана на балансовата стойност на продадените имоти, е 29 млн. лв. (0.34 лв. на акция), но печалбата, която ще бъде разпределена като дивидент на акционерите, със сигурност ще бъде доста по-голяма, като се има предвид, че балансовата стойност на продадените земи е над 500 лв./дка, но те са придобивани на цени от около 300 лв./дка", коментира за "Капитал Daily" Андреана Тодорова, финансов консултант в ПФБК. По закон дружествата със специална инвестиционна цел трябва да изплащат като дивидент минимум 90% от печалбата си за годината. Изключение се прави, когато тази печалба е от преоценки на имотите им, а не е получена от основната им дейност – продажби, приходи от наеми и рента. Именно от преоценки обаче идва основната част от печалбата на "Агро финанс", в която основен акционер е мажоритарният собственик на Корпоративна търговска банка Цветан Василев. Дружеството отчита 11.7 млн. лв. печалба, от които 10 млн. идват от преоценки. През миналата година фондът основно купуваше земя, а продаваше по-малко. Това е и причината "дружествата, при които финансовият резултат се формира само от приходи от ренти, какъвто е случаят с "Агро финанс", да не отчитат впечатляващи резултати", казва още Андреана Тодорова. Все пак големите фондове за земя продължават да се възползват от добрата конюнктура в сектора и продават повече, отколкото купуват. Средната цена, на която се извършват продажбите, се повишава, а нивата на рентите също остават стабилни. "Еларг Фонд за земеделска земя", който е в ликвидация, към края на годината декларира, че е продал почти всички земи от портфейла си, а за останалите има сключени предварителни договори за продажба. По-различна е картината обаче при дружествата, които инвестират и управляват имоти, различни от земеделска земя. Сред тях са "Фонд имоти", "Фонд за недвижими имоти България", "Актив пропъртис" и "Интеркапитал пропърти дивелопмънт" - последното продължава да има трудности и при плащането на облигациите си. Причини за ниските приходи при тези фондове за офис и ваканционни имоти продължават да са същите - слабо търсене и липса на чужди инвестиции. Това в крайна сметка води до ниски приходи от продажби на апартаменти и сгради в условията на стагнацията в сектора и спад на продажните цени. "Фонд имоти" въпреки обявения договор с Европейския парламент за сградата на ул. "Раковски" в София все още не отчита приходи от наеми, докато продължава да трупа загуби заради изплащането на банкови заеми. Загубата за 2012 г. е 1.71 млн. лв. при минус 7.4 млн. лв. година по-рано. "Феърплей пропъртис" отчита 13% намаление на продажбите поради спад в средната продажна цена на апартаментите от 2% за 2012 и 10% на годишна база само от последното тримесечие от годината. Дружеството обаче успя да пласира нова емисия обезпечени облигации за 2.4 млн. евро, която ще бъде използвана за финансиране на проектиране и строителство на сграда за комплексно обществено обслужване и открит басейн в "Санта Марина" в Созопол. Печалбата на "Фонд за недвижими имоти България" се свива с 85% заради високата база след продажбата на "Камбаните бизнес център" в края на 2011 г. След тази сделка приходите и печалбата им идват основно от наеми от обект на веригата "Мосю Бриколаж".
Източник: Капитал (01.02.2013)

Фонд за инвестиции в недвижими имоти - ФИНИ АДСИЦ е реализирало загуба към четвъртото тримесечие на 2012г., в размер на 47 хил. лв. Това става след 5 години в които АДСИЦ-а неизменно бе на печалба към този период. Общите приходи в края на периода са 365 хил. лв., което е с 436.76 % повече спрямо предходния период. Общите разходи отчитат ръст от 533.85 % спрямо предходния период до 412 хил.лв. Нетните приходи от продажби в края на четвъртото са в размер на 365 хил.лв. и представляват 100.00 % от общите приходи. Спрямо съответния период за 2011 година те се увеличават с 444.78 %. Към 31 декември 2012г. дружеството показва загуба на акция в размер на 0.07лв. Данните са от Баланс/Отчет на дружеството за IV-тото трим. на 2012г. Собственият капитал на дружеството е 593 хил. лв. , като спрямо същия период на 2010г. е намалял с 7.34 %.
Източник: Money.bg (15.02.2013)

ФНИ България АДСИЦ смята да разпредели до 6,48 ст. дивидент на акция Мениджмънтът на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ има намерение на следващото събрание на акционерите да предложи за разпределяне 100% от резултата за 2012 г. в размер на 2 млн. лв. и допълнително 1,917 млн. лв. от печалбата от минали години, пише в годишния отчет на фонда за 2012 г. “Общата сума за разпределяне може да нарасне до 3,917 млн. лв.“, пише в документа. Това прави 6,4797 ст. брутен дивидент на акция. Общото събрание трябва да бъде проведено до 30 юни 2013 г. Последната сделка с акции на дружеството е при цена от 0,58 лв. за акция, а пазарната капитализация е 35,06 млн. лв. На общото събрание от 6 юни 2012 г. бе разпределен брутен дивидент от 0,212917 лв. на акция. Одитираният отчет за 2012 г. показва собствен капитал от 1,197 лв. на акция или общо 72,38 млн. лв. В пасива вече са заделени провизии от 1,8 млн. лв. за разпределяне на дивидент. Така общо срещу една акция стоят 1,227 лв. под формата на собствен капитал и провизии за дивидент. Основна част от вложенията на дружеството са в парични средства или 29,05 млн. лв. към 31 декември 2012 г. 49,6 млн. лв. са в инвестиционни имоти и 1,03 млн. лв. в текущи вземания. Търговските центрове Доверие-Бриколаж са оценени в отчета на 20 млн. лв., земеделската земя - на 129 хил. лв., жилищна сграда Секвоя 2 в Боровец- на 3,7 млн. лв. Това са текущите проекти на дружеството. Като предстоящи проекти са изброени инвестиционни имоти в София в кв. Младост 4, оценени на 20,9 млн. лв., а също така имоти на Околовръстен път в София за 4,8 млн. лв. и морско ваканционно селище в с. Лозенец за 4,5 млн. лв. На по половин млн. лв. са оценени проектите във Видин и Велико Търново.
Източник: Инвестор.БГ (02.04.2013)

Агро Финанс и Софарма Имоти подобряват и печалбата, и продажбите си Агро Финанс АДСИЦ и Софарма Имоти АДСИЦ подобряват печалбата и продажбите си, показва преглед на отчетите на дружествата, инвестиращи в недвижими имоти. При Агро Финанс АДСИЦ има ръст на продажбите със 17% на годишна база до 1,13 млн. лв. за първото тримесечие на 2013 г. Увеличението на печалбата е със 183 хил. лв. на годишна база до 679 хил. лв. за януари-март тази година. Софарма Имоти АДСИЦ отбелязва 11% ръст на приходите до 2,12 млн. лв. за първото тримесечие на годината. Печалбата се удвоява до 909 хил. лв. Печалбата на Феърплей Пропъртис АДСИЦ намалява със 101 хил. лв. до 93 хил. лв. за първото тримесечие. Продажбите са надолу със 7% до 4,76 млн. лв. От дружеството съобщават за 49% ръст на сключените договори за продажба на нови апартаменти до 4,64 млн. лв. без ДДС за първото тримесечие на 2013 г. Продадени са общо 28 апартамента, спрямо 19 за първото тримесечие на 2012 г. При Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ има запазване на продажбите на нивото от 543 хил. лв., но печалбата намалява със 137 хил. лв. до 428 хил. лв. Фонд Имоти АДСИЦ няма приходи през първото тримесечие на годината, а загубата му се увеличава със 716 хил. лв. до 858 хил. лв. Актив Пропъртис АДСИЦ има намаление на приходите с 20% на годишна база до 77 хил. лв. за първото тримесечие на 2013 г., докато излиза на загуба от 389 хил. лв. спрямо печалба от 25 хил. лв. година по-рано. Днес е крайният срок за публикуване и на последното голямо дружество в сектора – Булленд инвестмънтс АДСИЦ.
Източник: Инвестор.БГ (30.04.2013)

Двойни 5 звезди В София има над 360 хотела, но малко от тях са интересни за инвеститорите. Пазарът е слаб, заетостта често е проблем, а цените бавно се възстановяват след спада преди три-четири години. В подобна среда продажбата дори на първокласни активи изглежда проблемна. Тази на 5-звездния Hilton обаче изненада със силен интерес, но само от местни играчи. Според източници на "Капитал" оферти са подали 7-8 участници, а собственикът на хотела Quinn Group вече е започнал преговори с един от тях в лицето на Спас Русев (самият Русев миналата година влезе на хотелския пазар с покупката на Radisson Blu). За прогнози около приключването на сделката е рано. Смяната на собствеността в Hilton обаче очертава ясна тенденция – хотелският пазар е отчетливо доминиран от български собственици, а чуждите инвеститори са в изчаквателна позиция или директно в ролята на продавачи. След като в началото на годината консултантската компания Jones Lang LaSalle бе натоварена с продажбата на софийския Hilton, сега процедурата навлиза в решителна фаза. В края на пролетта бяха подадени окончателни оферти, а според запознати със сделката от юни текат ексклузивни преговори със Спас Русев. Самият Русев отказа коментар по темата. По подобен начин реагират и част от останалите, сочени за кандидат-купувачи. Според източници на "Капитал" оферти за Hilton са подали 8 инвеститори, изненадващо много предвид слабия инвестиционен пазар. Противно на очакванията на Jones Lang LaSalle всички оферти са от български купувачи. Според източници, близки до сделката, единственият чужд кандидат за софийския Hilton е бил швейцарски фонд. Твърди се обаче, че и зад него стоят български капитали. Сред останалите кандидати е било дружеството със специална инвестиционна цел "Фонд за недвижими имоти България", което след продажбата на "Камбаните бизнес център" търси добри вложения. Председателят на съвета на директорите Тодор Брешков потвърди, че е подал оферта за Hilton. Уточни обаче, че интересът на фонда е не към хотелски активи по принцип, а конкретно към този, тъй като е "отлично управляван имот и в много добро състояние". Сред споменаваните кандидати за Hilton бяха също братът на бившия финансов министър Милен Велчев – Георги Велчев, както и хотелиерът Ветко Арабаджиев. И двамата не бяха открити за коментар, но интерес от тяхна страна е логичен. Името на Георги Велчев се свързва с хотелски бизнес по морето, както и с участие в управлението на инвестиционното поделение на руската ВТБ Банк – VTB Capital. От своя страна Ветко Арабаджиев е един от най-големите собственици на хотели в страната, а при предната продажба на Hilton през 2005 г. също бе сред кандидатите. За потенциален купувач бе сочена и групата около "Химимпорт". Запознати твърдят, че участник в процедурата за столичния хотел е бил и един от собствениците на веригата "Технополис", Тодор Белчев. Той обаче вероятно е участвал като финансов инвеститор в съдружие. Самият Белчев потвърди, че е получил първоначалната документация по сделката за Hilton, но без по-нататъшен интерес. "Не сме били кандидат-купувач в нито един момент", заяви той. Сред потенциалните купувачи на хотела се очерта и собственикът на AG Capital Христо Илиев, чийто бизнес е основно в сферата на имотите. Той обаче уточни, че не е бил кандидат, а една от консултантските компании в групата, Forton International, заедно с Cushman&Wakefield е представлявала такъв. Като цяло селекцията от имена по сделката за Hilton оставя усещането за липса на международен интерес. Според консултанти това е болест на целия имотен пазар в България. "Хотелският пазар в София действително е доминиран от български купувачи, но мисля, че повечето не калкулират добре риска от подобна инвестиция. За тях да притежават хотел е въпрос на престиж", коментира Андре Гриби, управляващ партньор в консултантската компания Khol&Partner в София. Според него чуждите инвеститори са предпазливи заради правната несигурност и репутацията на България като рисково място за инвестиции. Така, дори да проявят интерес, те биха играли с много ниски цени, посочи Гриби. Причина за продажбата на Hilton - София, е тежкото финансово състояние на собственика Quinn Group. Ирландската група е във фалит и преструктурира част от бизнеса си, а с останалата се разделя, като в последната категория попадат и хотелските активи. Успоредно с продажбата на Hilton в София на Jones Lang LaSalle е възложена и тази на Sheraton в полския град Краков. По информация на агенция Bloomberg очакваните приходи от двете сделки са 70 млн. евро, като средствата ще отидат за плащания към банки и акционери в Quinn Group. Софийският Hilton например е заложен като обезпечение по общ кредит от 121 млн. евро от The Bank of New York Mellon за дружества от ирландската група. Страните по сделката за Hilton - София, не дават информация за цената, по която се преговаря, но няколко източника на "Капитал" посочиха ориентировъчна сума от 21-22 млн. евро. На купувачите е предложено да купят имота или компанията собственик. От гледна точка на разходите и за данъчна оптимизация вероятно ще бъде избран вторият вариант, а обект на сделката ще е холандското дружество "София хотел дивелъпмънт корпорейшън Б.В.". То е едноличен собственик на "Компания за луксозни хотели", в чиито активи са хотел Hilton и земята под него. Представители на консултантските среди коментират, че купувачът на Hilton ще придобие най-силния 5-звезден хотел на софийския пазар. Хотелът е лидер по нощувки в категорията си. Според туристическия регистър на Столична община през първото тримесечие на тази година Hilton (245 стаи) е отчел 13 496 посещения и през последните две години трайно увеличава заетостта си. По този показател вече изпреварва и конкурентни хотели с двойно по-голяма леглова база като "Кемпински хотел Зографски" (443 стаи), който изостава с 12 026 нощувки за тримесечието. Наред с това Hilton поддържа средно високи цени в 5-звездния клас, което му гарантира и стабилни приходи. Сред ключовите му предимства са силният бранд, както и фактът, че базата е сред малкото в София, строени по стандарти на международен оператор (и двата преки конкурента на Hilton – Radisson Blu и Sheraton, са в стари, реновирани сгради). Управлява се от веригата Hilton по силата на 20-годишен договор, подписан при завършването му през 2001 г. Очаква се и след промените в собствеността мениджмънтът да се запази. Слабите страни на Hilton са общи за софийския пазар – липса на потенциал за растеж заради ниската бизнес активност, както и отчетлив спад на заетостта през уикендите. Причина за второто са недостатъчните усилия София да се популяризира като туристическа дестинация, което би привлякло организирани групи през почивните дни. Според председателя на туристическата камара Стоян Лазаров софийските хотели в 5-звездния сегмент като цяло страдат и от факта, че не се работи за развитие на събитиен и конгресен туризъм. Той припомни, че преди години за тази цел бе създадено Българското конгресно туристическо бюро, което да представя България като дестинация. То обаче вече не функционира и дейността на община и държава в тази посока в момента е нулева. Ако преговорите с ексклузивния купувач на Hilton вървят по план, е възможно да приключат още тази есен. Очакванията са това да преразпредели пазара, тъй като два от най-силните 5-звездни хотели – Hilton и Radisson Blu, ще са с общ собственик – Спас Русев. Заради договорите за управление с международни оператори промени в политиката и на двата не се очакват. Напрежението в 5-звездния сегмент обаче остава – на хоризонта се очертава и друга голяма сделка. Тази за "Кемпински – Зографски".
Източник: Капитал (21.06.2013)

Отчетите на АДСИЦ показват изключителни разлики в показателите P/B и P/E* Дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) би трябвало да са сравнително лесно анализируеми. Важните показатели при тях са собственият капитал и печалбата. Всички АДСИЦ разпределят минимум 90% от печалбата си като дивидент. Ако активите им са адекватно оценени в баланса, то много лесно може да се сложат в таблица и да се прецени кой е подценен и кой надценен. За съжаление след кризата има доста активи в балансите на АДСИЦ, които са неликвидни и трудно оценими. Например в отчета на Феърплей Пропъртис АДСИЦ има имот в Пловдив воден при цена от 7,53 млн. лв., а дружеството е готово да го продаде при цена от 4,037 млн. лв., или почти двойно по-евтино. Има и други специфики, например във Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ към 30 септември 2013 г. има парични средства за 25 млн. лв. при текуща пазарна капитализация от 33 млн. лв., тоест дружеството е касичка с пари. При някои дружества, като например Адванс Терафонд АДСИЦ, има натрупани положителни преоценки. Поради това печалбата за разпределяне е по-висока от счетоводната. Например разпределеният дивидент за 2012 г. е 42 млн. лв., спрямо 27 млн. лв. печалба в неодитирания отчет за 2012 г. Общо 15 АДСИЦ са разпределили дивидент за 2012 г. Това е 1/3 от общо 44 дружества, листвани на БФБ, разпределили дивидент. За разлика от обикновените компании при АДСИЦ акцентът е върху собствения капитал и печалбата, вместо върху приходите и печалбата. Докато обикновените компании понякога се борят за пазарен дял (продажби), който сам по себе има добавена стойност, то при АДСИЦ продажбите не са важни, ако не носят печалба. Това е защото АДСИЦ не могат да продадат един имот 2 пъти, докато обикновените компании произвеждат и продават едни и същи имоти и услуги отново и отново. Именно затова в нашата таблица сме посочили само собствения капитал и печалбата на съответните дружества към 30 септември 2013 г., сравнени с пазарната им капитализация. Изключително важно е да се видят и задълженията на различните АДСИЦ - някои нямат, докато други са с просрочени такива. Както и дали всеки от АДСИЦ-ите има доходоносни активи и какъв е делът им. Важно е и дали печалбата и съответно дивидентът ще е еднократен или такъв ще има и в следващите години. Таблицата показва, че И Ар Джи Капитал – 3 АДСИЦ формира печалба равна на 33% от текущата пазарна капитализация (на база деветмесечните резултати). Тоест от И Ар Джи Капитал – 3 АДСИЦ може да се очаква най-висока дивидентна доходност. Разбира се, за да се пише за дивиденти трябва да се изчакат одитираните резултати за 2013 г., където ще бъде записана т. нар. "печалба за разпределяне", която може да е много различна от нетната печалба. На обратния полюс е Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ, чиято загуба е по-голяма от пазарната капитализация (или 1,93 млн. лв. към 1,44 млн. лв.). При показателя цена/балансова стойност (P/B) с най-ниска стойност е Фонд имоти АДСИЦ (0,06), а с най-висока - Агро Финанс АДСИЦ (1,28).
Източник: Инвестор.БГ (01.11.2013)

Тодор Брешков и МНИ ООД са увеличили акциите си във ФНИБ АДСИЦ Едва 11,32% е бил кворумът на Общото събрание на акционерите на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ, проведено на 15 ноември 2013 г. На тази база не може да се направи детайлен анализ на акционерната структура. Обявените притежания на акции обаче дават информацията, че два акционера увеличават притежанията си. Нови 30 000 акции е добавил Тодор Брешков, който е представляващ дружеството и така към 15 ноември 2013 г. той е гласувал със 709 243 акции. Между 21 май 2012 г. и 15 ноември 2013 г. с 943 000 бр. до 1 603 000 бр. е увеличено притежанието на акции от МНИ ООД, което е обслужващото дружеството на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ. С дял от 52% в кворума на 15 ноември 2013 г. са били трите пенсионни фонда на ПОК Доверие, представени с общо 3 556 315 акции. Фондовете запазват притежавания брой акции на последните три общи събрания. На Общото събрание е имало само една точка и това е било Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, която е била приета с мнозинство от 100% от представените акционери. Политиката на възнагражденията гласи, че член на Съвета на директорите може да получава най-много 10 пъти минималната работна заплата за страната и при предсрочно прекратяване на договора му може да получи обезщетение в размер най-много на едно месечно възнаграждение. Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ планира да инвестира наличните си 29 млн. лв. (към 30 юни 2013 г.) в текущи и бъдещи проекти. Към 30 септември 2013 г. паричните средства намаляват до 25,1 млн. лв. поради изплащане на дивиденти и погасяване на задължения. Печалбата за деветмесечието на 2013 г. е 1,25 млн. лв., спрямо 1,71 млн. лв. за съпоставимия период на 2012 г. Собственият капитал към 30 септември 2013 г. е 71,5 млн. лв. спрямо текуща пазарна капитализация от 32 млн. лв. при последната борсова цена от 0,531 лв. за ценна книга.
Източник: Инвестор.БГ (20.11.2013)

Фрий-флоутът на Софарма и Булленд намалява Намаление на свободно търгуваните акции се отчита при Софарма, показват изчисления на Investor.bg на база данни на БФБ-София за измененията между 1 септември 2013 г. и 1 декември 2013 г. За свободно търгуеми се приемат акциите в акционерите с дял под 5%. Показателят при Софарма АД намалява до 33,66% към 1 декември 2013 г., спрямо 38,04% към 1 септември 2013 г. Намаление има и при Булленд инвестмънтс АДСИЦ - от 70,8% на 58,83%, както и при Феърплей Пропъртис АДСИЦ - от 29,05% на 27,84%. Свободно търгуваемите книжа се увеличават при Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ - от 73,89% на 1 септември 2013 г. до 76,87% на 1 декември 2013 г. Ръст има и при Експат Бета АДСИЦ - от 43,43% до 44,8%.
Източник: Инвестор.БГ (03.12.2013)